L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e pertanto è consigliabile avvalersi di un agente immobiliare professionista in grado di assistervi nelle varie fasi di acquisto e/o vendita dell’immobile e capace di dare maggiori garanzie sul buon esito dell’affare.
Il PROCESSO DI ACQUISTO
La proposta di acquisto/preliminare di compravendita
Dopo aver visitato con l'aiuto dell'agenzia immobiliare l'immobile che più risponde alle tue esigenze
il passo successivo è quello di ufficializzare il tuo interesse attraverso una proposta di acquisto scritta da sottoporre al venditore che una volta accettata dal proprietario impegna le parti a concludere l’affare.
L'Agenzia immobiliare Aulla Casa 95 sas si occuperà di formalizzare la proposta indicando in essa il prezzo offerto, le modalità di pagamento (in particolare se hai necessità di un mutuo) e la data entro cui stipulare l'atto definitivo dinanzi al notaio.
Una volta accettata dal venditore, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un compromesso o contratto preliminare.
In questo modo il passo successivo sarà direttamente l'atto notarile.
La proposta di acquisto solitamente ha una validità di 15 giorni, trascorsi i quali, se la parte venditrice non l’avrà firmata per accettazione, decade, non producendo alcun obbligo tra le parti.
La caparra a garanzia delle parti
A garanzia dell'impegno a concludere l'acquisto, all'avvenuta accettazione della proposta da parte del proprietario, l'acquirente verserà al venditore una somma pari al 10% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra confirmatoria. Se il proprietario non rispettasse gli obblighi previsti nella proposta/preliminare di vendita, l'acquirente avrà diritto al rimborso del doppio della caparra versata.
Viceversa, se fosse l'acquirente a recedere dal contratto, il proprietario tratterrà la caparra ricevuta.
Registrazione del compromesso presso l'Agenzia delle entrate
L’agenzia immobiliare si occuperà della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, da effettuare entro 20 giorni dalla firma di accettazione.
I costi al momento dell'accettazione della Proposta/Preliminare di compravendita
All'accettazione della proposta/preliminare, l'acquirente dovrà sostenere i seguenti costi:
- il versamento al venditore della somma relativa alla caparra confirmatoria;
- l'imposta di registro per un importo pari allo 0,5% della caparra confirmatoria versata;
- l’imposta di registro nella misura fissa di € 100,00;
- le marche da bollo necessarie in base al numero delle pagine del contratto e agli eventuali allegati;
L’atto definitivo di compravendita (Rogito Notarile)
Il trasferimento effettivo della proprietà avviene al momento dell’atto definitivo di vendita.Questo deve essere stipulato obbligatoriamente da un notaio, che è un pubblico ufficiale dello Stato Italiano e quindi imparziale, normalmente scelto dalla parte acquirente.
Dopo aver effettuato un controllo generale degli atti di provenienza a conferma che il venditore è proprietario dell'immobile, che terzi non vantino diritti sulla proprietà, che tutto sia in regola dal punto di vista catastale, ipotecario e urbanistico, il notaio redigerà il contratto di compravendita.
Dovrà inoltre essere allegato l’APE (attestato di prestazione energetica) di tutti gli immobili ad uso abitativo.
La trascrizione dell’Atto di compravendita
L’atto di acquisto sarà trascritto dal notaio obbligatoriamente entro 20 giorni dalla firma, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza.
I costi della trascrizione dell’atto saranno quantificati dal notaio e dovranno essere ad esso versati al momento della firma dell’atto.
Dopo l’avvenuta trascrizione dell’atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, la parte acquirente riceverà dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita.
I costi dell’atto definitivo di compravendita
I costi relativi all’atto definitivo di compravendita sono a carico della parte acquirente e vengono pagati alla firma dell’atto stesso.
Essi sono:
- il saldo al venditore del prezzo di acquisto concordato;
- il saldo della parcella del notaio;
- il saldo delle tasse relative alla compravendita e i costi relativi alla trascrizione (da versare direttamente al notaio).
Le tasse relative alla compravendita
Le tasse relative alla compravendita variano in relazione al tipo di acquisto: prima o seconda casa.Nel caso di acquisto come “prima casa” sono previste delle agevolazioni.
Tasse per l'acquisto della Prima Casa
- l’imposta di registro del 2% del valore catastale
- l'imposta catastale di €50
- l'imposta ipotecaria di €50
Importante:
Per usufruire dei benefici di prima casa occorrono questi requisiti:- l’immobile non deve rientrare nella categoria di lusso;
- l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o nel quale si impegna a prendere la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile di compravendita;
- l’acquirente non deve essere proprietario, o titolare di diritto di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di un altro immobile nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
- l’acquirente non deve risultare proprietario, neppure per quote parziali o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, nè deve essere titolare di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, per la quale si è già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
I benefici prima casa comportano che il venditore non possa vendere l'immobile per 5 anni dalla data di acquisto .
Nel caso in cui non si rispetti tale obbligo si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% sulle tasse pagate e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi.
Per evitare di decadere dall'agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un'alternativa: ricomprare iuna prima casa entro un anno dall'avvenuta vendita.
Credito d'imposta
La legge prevede che, una volta pagata l'imposta sulla prima casa al
momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purché questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa.
Tasse Per L'acquisto Della Seconda Casa
- l’imposta di registro del 9% sul valore catastale (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 120 )
- l’imposta ipotecaria 50 €
- l’imposta catastale 50 €
Tasse Per L'acquisto Di Terreni Agricoli
(per soggetti che non appartaengano alla categoria di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale)
- l’imposta di registro del 15%
- l’imposta ipotecaria 50 €
- l’imposta catastale 50 €
Tasse Per L'acquisto Di Terreni Edificabili
- l’imposta di registro del 9%
- l’imposta ipotecaria 50 €;
- l’imposta catastale 50 €.
Controlli tecnici della proprietà
Aulla Casa 95 sas verifica la documentazione della proprietà e richiede al proprietario di regolarizzare eventuali incongruenze ed irregolarità esistenti sull'immobile.
Provvigione Agenzia
La provvigione dell’agenzia immobiliare, che ammonta al 3% + IVA del prezzo di acquisto concordato, sarà pagata al momento del contratto preliminare di compravendita.
Aulla Casa 95 sas seguirà comunque le parti fino alla stipula dinanzi al notaio del contratto definitivo di compravendita.